政策趋稳后按揭利率仍会黏在高位：2026 年需要盯住的久期供给链

截至 2026-03-19 11:00 UTC，住房宏观判断里最容易付出代价的误区，是把“政策利率稳定”直接等同为“按揭融资会明显转便宜”。政策利率主要锚定短端，按揭利率由长端国债与按揭利差共同决定，这两条链条目前仍各自承压。

已定价与新增变量

已定价： 美联储在 3 月 18 日把目标区间维持在 3.50%–3.75%，延续数据依赖口径，没有给出新的紧缩冲击。[1]

新增变量： 在这一前提下，长端与按揭定价依旧偏高。美国 10 年期国债最新日度读数约 4.20%，30 年期固定按揭均值约 6.11%，按揭相对 10 年期的简单利差约 191bp，仍高于 2020 年前常见区间。[2][3]

政策先锚定短端，按揭票息并不直接跟随。 联邦基金利率维持不变可以降低短端波动，但按揭利率先通过长端久期曲线传导。[1][2]
财政部现金路径与发债结构会分阶段改变久期供给。 财政部预计 2026 年 1–3 月私人持有净可流通融资 5740 亿美元，4–6 月 1090 亿美元；2 月季度再融资中，新增现金约 348 亿美元，同时 10 年和 30 年招标规模分别维持在 420 亿与 250 亿美元。[4][5]
短票供给收缩会影响资金停泊位置，但难在单周期内消化长端压力。 财政部同时指引，围绕税季现金流，到 5 月初短期限国库券供给累计或许净降 2500 亿–3000 亿美元。这会改写现金类资金配置，但无法一步到位地压低长期融资成本。[5]
QT 仍在持续抽走部分私人资产负债表承接能力。 自 2024 年 6 月起，美联储把国债月度缩表上限设为 250 亿美元、机构 MBS 上限 350 亿美元，节奏较此前放缓，但久期与按揭风险仍需私人部门持续吸收。[6]
按揭基差本身依旧带有风险溢价。 在 30 年按揭约 6.11%、10 年国债约 4.20% 的组合下，家庭端融资仍处在较宽利差环境，住房可负担性不会因政策口径趋稳就自动修复。[2][3]

最强反向观点认为，只要增长和通胀数据同步走弱，长端收益率仍或许快速下行；在短票供给回落、资金回补久期配置的阶段，当前按揭利差也或许明显收敛，即便政策利率未继续下调。

这个观点有现实基础。当前更合适的执行方式，是把“缓和叙事”与“价格传导节奏”分开看：在近端窗口，财政部现金路径、票息供给、QT 缩表与按揭基差可以同时存在，对居民端融资形成黏性约束。

若未来 1–2 个季度内，在财政部发行与 QT 参数大体不变的情况下，按揭-10 年期利差持续显著收敛并稳定在更低区间，本篇关于“久期供给与基差压力主导黏性”的判断需要下调权重。

财政部再融资窗口（下一次声明：2026-05-06）： 关注票息招标规模与现金余额指引是否变化。[5]
Freddie Mac 周度按揭数据： 判断 30 年按揭是否快于 10 年期回落（基差收敛），或仅与长端同步移动。[3]
FRED 面板（DGS10、MORTGAGE30US、T10Y2Y）： 识别曲线陡峭化来自长端下行还是期限溢价上行，二者对住房融资含义不同。[2][3][7]
FOMC 沟通与执行口径： 核验缩表参数是否偏离当前上限设定。[1][6]

2026 年的住房融资环境里，政策稳定是必要条件，但单独存在时无法保证按揭成本快速下修。居民实际支付的按揭利率仍是“长端久期价格 + 按揭基差”的合成结果；只有长端供需与基差行为同步改善，融资压力才会出现更持续的下行。